Heb je huurbescherming als jouw woning wordt gesloopt?

Gepubliceerd door esteenbergen op

Je woont in een huurwoning en je krijgt het bericht van de verhuurder dat jouw woning binnenkort gesloopt wordt en je een nieuw verblijf moet zoeken. Je krijgt hierbij een bruikleenovereenkomst van de verhuurder. In die bruikleenovereenkomst staat dat je geen huurbescherming meer hebt en dat je ook geen verhuisvergoeding krijgt.

Wat hebben partijen nu eigenlijk bedoeld in de overeenkomst? Is er nog steeds sprake van verhuur na een bruikleenovereenkomst? Wat gaat er veranderen voor je en wat valt er te halen voor je uit het recht?

Wat is de strekking van een overeenkomst?

Bij een overeenkomst zijn de bedoelingen van partijen, ofwel de strekking van de overeenkomst, van groot belang. De bedoelingen van partijen dienden bij het sluiten van de overeenkomst te worden uitgelegd. Ook de verwachtingen van partijen moeten bij het sluiten van de overeenkomst duidelijk zijn gemaakt. 

Er zijn een aantal aspecten waar naar gekeken moet worden en waar rekening mee gehouden moet worden bij het aangaan van een overeenkomst.

De taalkundige betekenis van de woorden die in de overeenkomst staan, is een belangrijk vereiste om te toetsen. Voor hetzelfde geldt kan een begrip in de ene overeenkomst heel iets anders betekenen dan hetzelfde begrip in de andere overeenkomst.

Er moet gekeken worden naar de maatschappelijke kringen en de rechtskennis van partijen. Er zijn bijvoorbeeld mensen zijn die analfabeet zijn en mensen die minder rechtskennis hebben. Als er geen gelijke rechtskennis is, dan kan het de relatie beïnvloeden tussen partijen.

De maatschappelijke kring en de rechtskennis van partijen zijn onder meer van belang bij de vraag wat partijen van elkaar mogen verwachten. Een overeenkomst tussen twee multinationals is bijvoorbeeld anders dan een overeenkomst tussen een onderneming en een consument. Ook kunnen e-mails en brieven, die over en weer zijn verzonden, van belang zijn bij de uitleg van de overeenkomst.

Toepassing

De theorie over de algemene overeenkomst valt op veel aspecten toe te passen in de praktijk. We zullen ons dit keer concentreren op de huurovereenkomst die overgaat in een bruikleenovereenkomst. Iets wat vaak voorkomt wanneer een verhuurder (woningcorporatie) besluit te gaan slopen. De huurder vraagt zich dan vaak af of hij/zij nog steeds een huurbescherming heeft en eventueel een verhuisvergoeding kan krijgen van de woningcorporatie. Als de strekking van de overeenkomst duidelijk is en de partijen van elkaar weten wat ze over en weer van elkaar mogen verwachten, dan scheelt dat een hoop stress en nadelige gevolgen.

Wanneer is er sprake van huur en bruikleen?

Allereerst is het belangrijk om te weten wanneer er sprake is van een huurovereenkomst en een bruikleenovereenkomst. Het woord ”tegenprestatie” is hier van belang, omdat dit de kern is in een dergelijke overeenkomst. Een tegenprestatie is een verplichting die tegenover een andere verplichting staat. Te denken valt aan de woning die de huurder krijgt met als tegenprestatie het betalen van de huur. Een tegenprestatie is datgene wat je doet om iets terug te doen voor iemand anders.

Het kenmerkende verschil tussen een bruikleenovereenkomst en een huurovereenkomst is het al dan niet verschuldigd zijn van een tegenprestatie in ruil voor het gebruik.

Als er in de nieuwe overeenkomst staat dat er géén tegenprestatie (huur) betaald hoeft te worden, dan spreken we van een bruikleenovereenkomst. De woning wordt dan niet verhuurd in de zin van de wet. Het gevolg voor de huurder is dat hij/zij geen huurder meer is en ook geen huurbescherming meer heeft. Dat wil ook zeggen dat er geen verhuisvergoeding te halen valt bij de verhuurder.

Wat valt er uit het recht te halen?

In de bruikleenovereenkomst is geen tegenprestatie vermeld. Wel is het zo dat u alsnog heel goed moet lezen, want het kan zijn dat de ”tegenprestatie” mooi verpakt wordt in andere woorden of bedragen.

Bij anti-kraakwoningen wordt er in de praktijk vaak een bemiddelingsvergoeding in rekening gebracht. Als daar geen duidelijke tegenprestatie tegenover staat, dan loopt de bruikleengever het risico dat deze prestatie door de rechter wordt gezien als verkapte huur. De bruikleengever loopt dan niet alleen het risico dat de bruikleennemer huurbescherming toekomt, maar ook dat de Belastingdienst een verhuurdersheffing op gaat leggen.

De rechter kan oordelen dat er sprake is van een huurovereenkomst in plaats van een nieuwe bruikleenovereenkomst. De verhuurder moet voldoende motiveren waar de bemiddelingskosten uit bestaan. Wanneer de bemiddelingskosten bijna net zo hoog zijn als de huur die betaald moet worden, dan klopt er iets niet. De verhuurdersheffing (bruikleengever) heeft dan het woordje ”huur” mooi verpakt in andere bewoordingen.

Om je recht te halen, is het verstandig om de overeenkomst altijd goed te lezen en de bepalingen ook daadwerkelijk te begrijpen. Het is dan soms handig om een advocaat in handen te nemen.

Advies?

Wil je advies over de stappen die je kunt ondernemen bij huur en bruikleen? Wil je advies van een deskundig en gespecialiseerd advocaat op het gebied van huurrecht? De gespecialiseerde advocaten en juristen van De Vries Zantman Advocaten voorzien jou graag van advies en staan jou – zo nodig – bij in een gerechtelijke procedure.                                    

Vragen?

Heb jij naar aanleiding van dit artikel nog vragen, dan kan je deze vrijblijvend stellen via onze Facebookpagina of via onze website www.advocateninfo.nl/contact. Wil je liever bellen? Wij zijn te bereiken op het telefoonnummer 010-4420888.